Solkysten
Bolig-udland
AAEstates
BoConcept Mijas
Læs Solkysten
SOLKYSTEN - Marts 2014
Bolig i Spanien - AT KØBE OG SÆLGE EJENDOM I SPANIEN
Før du køber, er det vigtigt, at du gør dine behov og hvorledes du ønsker at benytte ejendommen klart.
Skal det være din primære bolig eller feriebolig (gode indkøbs-muligheder i området, godt vejnet, eller ønsker du at være afsides, evt. ved strand med henblik på afslapning). Hvis du er gangbesværet eller ønsker at købe for at benytte boligen, når du går på pension, skal du sikre dig, at der f.eks. er elevator og ikke kun trapper ved indgangen samt gode indkøbsmuligheder. Hvis ikke man kender området i forvejen, kan det være en god idé at leje i en periode. Det giver mulighed for at lære området nærmere at kende på forskellige årstider. Et boligkompleks ved stranden, som om sommeren kan være fuldt at liv og mennesker, kan om vinteren stå nærmest ubeboet og øde hen. Derfor er det vigtigt, at du er afklaret med de krav, du stiller til ejendommen og området inden købet. Det er en stor investering, som kan give ærgelser ved et evt. fejlkøb. Du kan få råd hos venner og familie – men husk - det er dig, der kender dine behov til boligen/ferieboligen.

Når du finder ejendommen, er det vigtigt først og fremmest at undersøge ejendommens juridiske, økonomiske og praktiske forhold. Hertil behøver du professionel assistance enten af en konsulent eller advokat, da disse har erfaring med købsprocessen og kan undgå faldgruber. Det er også vigtigt inden underskrift eller deponering af udbetaling at få en konsulent eller advokat til at udarbejde et komplet overslag over de forventede omkostninger ved købet. Skal der optages lån, skal der desuden forventes yderligere omkostninger. Ofte vil det være nemmere og billigere at optage lånet i sit oprindelsesland. Flere banker i Spanien er dog begyndt at fokusere på at gøre låneansøgning for det nordiske marked nemmere og hurtigere. Når finansieringen er på plads, skal juridiske forhold undersøges. Hvem fremgår som ejer af ejendommen i ejendomsregisteret, er der hæftelse på ejendommen, har ejendommen de nødvendige licenser fra kommunen, etc.  Hvis du ikke selv er byggekyndig, er det en god idé at bede en fagmand gennemgå ejendommen m.h.t. en rapport over dens fysiske tilstand (el-installation, vandskader eller andre defekter).

Købsprocessen kan variere afhængig af situationen, men normalt vil den omfatte følgende:
For at reservere ejendommen skal der deponeres et beløb enten hos ejendomsmægler eller sælger. Sørg for, inden du deponerer et beløb, at din konsulent eller advokat har undersøgt ejerforhold samt omkostninger i forbindelse med købet.
Der laves en kontrakt mellem køber og sælger, hvori betingelserne for handelen fremgår (købspris, dato for overdragelse, specielle betingelser samt evt. inventarliste). Når kontrakten underskrives, er det normalt, at køber afregner 10 pct. af handelsprisen til sælger, men det kan aftales anderledes, hvis parterne ønsker det. Forinden har købers konsulent/advokat undersøgt eventuelle hæftelser i ejendommen.

Ved notarmødet skal køber og sælger fremmøde personligt eller være repræsenteret via notarfuldmagt. Det er her, overdragelsen af ejendommen finder sted. Køber afregner restkøbesummen (evt. fratrukket udestående og lovpligtige tilbageholdte beløb), og sælger afleverer nøgler til køber. Køber du med lån i Spanien, skal notarmødet aftales i koordination med bankens repræsentant. Medbring oversætter for at undgå misforståelser.

Efter handel skal transmissionsskat afregnes, og ejerskiftet registreres i det spanske ejendomsregister. Desuden skal ejerskiftet oplyses til kommune, el- og vand­selskab, grundejerforening m.m., som skal have købers kontonummer for fremover at hæve skatter og forbrug fra købers konto. For skandinaver er det normalt at lave en refusionsopgørelse over disse omkostninger. Husk at tegne en forsikring, og det vil også være fordelagtigt at skifte låsen til hoveddøren.

Når du har købt, er det vigtigt at undersøge, hvilke forpligtelser der kan være i forbindelse med ejerskab af fast ejendom. Er du resident i Spanien, skal ejerskabet deklareres i den spanske selvangivelse. Som Ikke-resident i Spanien (bosiddende og skatteresident udenfor Spanien) skal du det efterfølgende år afregne Ikke-residentskat til de spanske skattemyndigheder (ikke at forveksle med IBI-skatten, der afregnes til kommunen). Det er vigtigt at lave et testamente i Spanien for at klarlægge personlige forhold samt ønsket om, hvorledes man vil efterlade sine ejendele i Spanien. Ægtefæller kan med fordel oprette en gensidig fuldmagt. Det giver mulighed for at sælge ejendommen, oprette eller lukke bankkonti m.m. i tilfælde af, at den ene ægtefælle ikke har mulighed for at være til stede (enten pga. arbejde, rejse, sygdom, m.m.). Er du væk i længere perioder eller ikke mere bor fast i Spanien, kan du give notarfuldmagt til din konsulent/advokat, så denne kan agere hos myndigheder, private selskaber, banker og evt. ved salg af ejendommen, hvis du ikke kan give personligt fremmøde.

Sælger du ejendommen, vil det have skattemæssig betydning, om du er resident i Spanien eller ej i salgsøjeblikket. Er sælger ikke resident i Spanien, er køber ved  lov forpligtet til at tilbagebeholde tre pct. af handelsprisen og indbetale dette beløb til de spanske skattemyndigheder. Sælger skal senest fire mdr. efter salgsdato udarbejde en skattemodel, hvori det klargøres, om sælger har haft fortjeneste eller ej i forbindelse med handelen. Hvis ikke det er tilfældet, kan sælger ansøge om at få det tilbageholdte beløb på tre pct. tilbagebetalt. Er sælger resident i Spanien, er det vigtigt, at sælger skaffer et certifikat fra de spanske skattemyndigheder, der bekræfter sælgers status som resident. Med dette certikat skal der ikke tilbageholdes noget ved handelen, men sælger skal opgive salget i sin årlige selvangivelse til de spanske skattemyndigheder. Skat af evt. fortjeneste ved salget bliver afregnet i selvangivelsen. Residenter i Spanien, som ved salgsøjeblikket er fyldt 65 år og har benyttet boligen som primær bolig i mindst tre år inden salgsdatoen, vil dog være fritaget for at afregne skat af evt. fortjeneste. Uanset, om du er resident eller ej i salgsøjeblikket, skal du hos notar medbringe et ”Energicertifikat” udarbejdet af en ingenør eller elektriker. Sælger skal ligeledes afregne Plusvalía-skat til den spanske kommune.
Skrevet af
Heidi S. Andersen & Lena Grøn
Grøn & Andersen konsulentbureau
Tilstandsrapport
Er man ikke byggekyndig kan man inden købet få udarbejdet en til­standsrapport der informerer om ejendommens stand. Denne udarbejdes af tekniker med erfaring indenfor byggebranchen, som vil gennemgå ejendommen og afprøve installationerne. Af rapporten vil normalt fremgå problemer som f.eks. fugtskader, revner i vægge og mure, løse kontakter eller uregelmæssigheder i el-installationen, løse dørkarme og gennemgang af vinduernes tæthed. Ligeledes kontrolleres,  om ejendommens installationer fungerer korrekt (elektriske persienner, air-condition, garageport, m.m.). Har man specielle behov eller områder man ønsker undersøgt ved ejendommen, vil tilstandsrapporten normalt kunne indrettes herefter. I tilstandsrapporten får man desuden information om, hvad det vil koste at udbedre eventuelle mangler eller skader. Derfor vigtigt at få denne udarbejdet allerede i startfasen af købsprocessen, så omkostningern kan fordeles mellem køber og sælger.
Testamente og fuldmagt
- Især hvis du ejer fast ejendom i Spanien, er det vigtigt også at udarbejde et spansk testamente, uanset om du er resident i Spanien eller ej. Via testamentet klargøres personlige forhold, som de spanske myndigheder ikke i forvejen kender (ægtefælle, børn, m.m.), og du giver udtryk for, hvorledes du ønsker de spanske aktiver fordelt, når du er gået bort.

- En gensidig fuldmagt kan være praktisk imellem ægtefæller. Hvis den ene skulle blive syg eller på anden måde forhindret i at kunne rejse, vil en korrekt udarbejdet fuldmagt give mulighed for at købe, sælge, optage lån, åbne eller lukke fælles bankkonti m.m. 

Opholder du dig ikke fast i Spanien eller påtænker at være bortrejst i en periode, kan du ligeledes give fuldmagt til din advokat, konsulent eller anden person, som du har tillid til. Dette giver den pågældende person mulighed for at agere enten for den ene eller begge ægtefæller over for de spanske myndigheder, el- og vandselskaber, banker samt andre organisationer, hvis der skulle opstå et sådant behov i dit fravær.

Såvel testamente som gyldig fuldmagt skal underskrives hos notar.
Skatter og afgifter
Generelt:
- IBI = Ejendomsskat som betales til kommunen.
- Basura / Residuos solidos = Renovationsafgift til kommunen.
- Impuesto No Residente (modelo 210) = Ikke-residentskat svarende til dansk ”ejendomsværdiskat”. Skat af ”lejeværdi af egen bolig” som ikke-residenter betaler til de spanske skattemyndigheder inden udgangen af december det efterfølgende år.

Residenter:
- Er der tale om primær bolig,  er boligen fritaget for ejendomsværdiskat. Det er dog vigtigt at deklarere ejendommen som værende primær bolig i den årlige selvangivelse, da dette, under visse omstændigheder, kan give skattefordele ved et efterfølgende salg af boligen.
- Er der tale om feriebolig/sekundær bolig, skal du betale ejendomsværdi­skat af ejendommen(e).
Beskatningen beregnes efter kommunens ejendomsvurdering (valor catastral) og afregnes i den spanske selvangivelse, der udarbejdes i månederne maj og juni i det efterfølgende år.
- Lejeindtægter fra fast ejendom i Spanien deklareres ligeledes i selv­angivelsen med mulighed for fradrag af relevante omkostninger.

Ikke-residenter:

Da der altid vil være tale om en feriebolig/sekundær bolig, skal der afregnes ejendomsværdiskat til de spanske skattemyndigheder (udover IBI (ejendomsskat) til kommunen). Afregning af ejendomsværdiskat foregår via Model 210, som er en skattemodel, de spanske skattemyndigheder har udarbejdet til ikke-residenter. Der skal afregnes ejendomsværdiskat inden udgangen af december måned det efterfølgende år. Udregningen er baseret på kommunens ejendomsvurdering, som fremgår af IBI-kvitteringen.
Lejeindtægter fra ejendommen beliggende i Spanien skal deklareres og beskattes til de spanske skattemyndigheder – også selv om der er tale om periodevis udlejning. Hvis ejendommen udlejes – enten heltids eller i perioder  -  vil disse indtægter hvert kvartal  skulle beskattes med 24,75pct. af indtægterne for det pågældende kvartal. Er du skatteresident i et andet EU-land, har du ret til fradrag for de omkostninger, der er direkte relateret til ejendommen eller udlejning af denne.

Udlejning af fast ejendom
Uanset om man er resident eller ej i Spanien er det fra sommeren 2013 lovpligtigt at udlejer har udarbejdet et energicertifikat tilknyttet den udlejerede ejendom. Har man ikke dette energicertifikat kan man risikere bøder fra de spanske myndigheder.
Det er vigtigt at undersøge hvilke forpligtelser man har som udlejer samt hvilke juridiske aspekter, der kan være i forbindelse med de forskellige former for udlejning.

Forskellig lovgivning kan være gældende alt efter lejemålets art.

Langtidsudlejes ejendommen er det vigtigt, man udarbejder og underskriver lejekontrakt inden nøglerne afleveres til lejer. I kontrakten skal fremgå oplysninger om udlejer, lejer samt beskrivelse af ejendommen (underskriv evt. også en inventarliste). Kontrakten skal også indeholde oplysninger om lejekontraktens løbetid, depositums størrelse, beløbet der betales i husleje, hvem betaler hvilke omkostninger (el, vand, grundejeforening m.m.) samt hvorledes lejemålet afsluttes.

Korttidsudleje til ferieophold har i mange år lovgivningsmæssigt været en gråzone. I øjeblikket er Junta de Andalucia i gang med at udarbejde lovfor­slag til hvorledes korttidsudleje til ferieophold skal defineres samt hvorledes denne type udlejning skal reguleres. Hvis dette forslag bliver vedtaget, skal man fremover registeres i Registro de Turismo de Andalucia (RTA) når man korttidsudlejer. I annonceringen af ejendommen der udlejes (hjemmeside, avis, blad o.lign.) skal fremgå registreringsnummeret i RTA, hvis ikke det fremgår kan man få bøde. Problemstillingen bliver her, hvilke betingelser der stilles til udlejer og udlejningsejendommen for at kunne blive registreret i RTA. Bliver lovforslaget vedtaget, kan udlejere, der ikke opfylder betingelserne for at kunne registrere sig, anses for at udleje ulovligt.
  i  
Praktiske råd

- Vigtige telefonnumre. Lav en liste med de vigtigste telefonnumre med tilknytning til opholdet og ejendommen  i Spanien.  Forsikringsselskabets  24-timers service, politi, ambulance, VVS-mand, elektriker, konsulent, advokat, m.m.. Hav denne liste på et tilgængeligt sted – både i Spanien og i Danmark.

- Skift låsen efter du har købt. Du kan ikke vide, hvem der har kopier af nøglen til hoveddøren, så skift låsen på din hoveddør efter købet.

- Er du bortrejst i længere perioder, eller bor du ikke fast i Spanien, er det vigtigt at have enten en god nabo, familie eller andre, du har tillid til, som tjekker boligen en gang imellem (vandskade, indbrud, andet). Et vandrør der går i stykker kan ødelægge meget, hvis ikke det bliver opdaget og repareret i tide. Der findes på Solkysten virksomheder, der tilser boliger, når ejer er bortrejst og vil sørge for, at eventuelle skader bliver udbedret.

- Lav på din PC  en ”mappe”  med dokumenter vedr. din ejendom i Spanien.  Så kan du altid videresende relevante dokumenter (skøde, kvittering for betalt ejendomsskat, NIE-numre, kopi af pas, testamente, fuldmagt), når der er behov for det. Har du ikke selv scanner, kan du evt. bede din konsulent/advokat sende dig en kopi af dokumenterne så du har dem i din PC.

- Opret Internet-koder til din spanske bankkonto. På denne måde kan du kontrollerer bevægelserne på din bankkonto og evt. selv lave overførsler. Således undgår du at vand- eller el-regninger bliver afvist af banken p.g.a. manglende indestående. I værste fald kan der blive lukke for strømmen.
Eksempel på omkostninger ved køb og salg

Udgangspunkt er enjendom i Mijas kommune som handles i marts 2014 til 200.000 €. Sælger har haft ejendommen siden oktober 2009. Kommunens vurdering (valor catastral) er i alt 120.000 €, hvoraf 75.000 € er grundens værdi og resten konstruktionsværdien.

Køber skal forvente følgende omkotninger:
- Notar og ejendomsregister: ca. 1.500 €
- 8 pct. transmissionsskat: 16.000 €
- 1 pct. til advokat eller konsulent (2.000€ + 21pct. IVA): ca. 2.420 € *
- Ændring af kontrakt hos vand- og el-selskab: mellem 100 og 300 €

Det er vigtigt ved beregnig af omkostningerne at undersøge om handelsprisen ligger over Junta de Andalucias minimumsvurdering. Hvis ikke det er tilfældet skal man forvente efterskat. Det skal din konsulent/advokat undersøge ved udarbejdelse af budgettet over købsomkostninger. Ligeledes skal der tages højde for eventuelle ekstraomkostninger, hvis der skal udarbejdes notarfuldmagt og/eller ansøges om NIE-nummer (spansk CPR-nummer) til køber.

Sælger skal forvente følgende omkostninger:
- Plusvalia-skat til kommunen afhænger af ejendommens værdi samt det antal år, sælger har ejet ejendommen. I ovenstående eksempel forventes at sælger skal betale ca. 1.000 €.
- Energicertifikat afhængig at boligens størrelse: mellem 300€ – 600 €
- Gældscertifikat hos grundejerforeningen: mellem 20 € - 60 €
- Konsulent/advokat normalt 1% d.v.s. ca. 2.420 € *

Hvis sælger ikke er resident i Spanien, vil køber hos notar have tilbageholdt 3 pct. af handelsprisen, d.v.s. 6.000 €. Hvis sælger har haft en fortjeneste på f.eks. 20.000 €­  ved handelen, skal sælger betale 21 pct. i skat af denne for­tjeneste, d.v.s. 4.200 €. Da køber allerede har tilbagholdt 6.000 €, kan sælger ansøge om at få tilbagebetalt differencen på 1.800 €.

* Honorar til konsulent / advokat skal aftales i hvert enkelt tilfælde da beløbet kan variere afhængig af de opgaver, der skal udføres i forbindelse med handelen.
Bestil Håndbog

Lejligheder og villaer i Spanien til salg og leje
Kontakt Solkysten
Legal