Godkendelse af ikke registreret byggeri

Lena Grøn og Heidi S. Andersen fra Grøn & Andersen Konsulentbureau

info@gron-andersen.es eller telefon 951910649 eller mobil 647911302

Når man i Spanien ønsker at bygge en ejendom eller foretage tilbygning på en allerede eksisterende bolig / ejendom, skal man ansøge kommunen om byggetilladelse og opnå denne inden man påbegynder byggeriet. I denne sammenhæng skal der præsenteres en del dokumentation og kommunen skal godkende det byggeri man ønsker at opføre. Når byggeriet er færdiggjort, skal kommunens tekniker gennemgå byggeriet og give den endelige godkendelse.


Men hvad gør man når ejendommen eller tilbygning/ombygning allerede er opført uden denne tilladelse? En del boliger af ældre dato har ikke denne byggetilladelse og ofte har tidligere ejere af ejendommen eller nuværende ejer selv udvidet boligen uden at være opmærksom på denne forpligtelse.


Heldigvis kan mange af disse byggerier blive godkendt og korrekt registreret hos myndighederne via certifikat som arkitekt udarbejder som hedder “Certificado de Antigüedad”. Dog skal hver situation vurderes for sig, da det ikke altid er muligt at få godkendelse via dette certifikat, men i visse situationer skal benyttes anden procedure. Men i langt de fleste situationer kan byggeri eller tilbygning godkendes via dette certifikat. Det er et krav at byggeriet er opført og færdiggjort for mere end 6 år siden og dette kan bevises enten via dokumentation eller billeder. I Certifikatet skal arkitekt netop bevise og bekræfte at byggeriet blev opført for mere end 6 år siden (i Andalusien). Derudover skal i certifikatet fremgå beskrivelse af boligen i sin helhed som den er i øjeblikket (etager, antal kvadratmeter, materialer benyttet, GPS-koordinater, referencenummer i spansk ejendomsregister, m.m.). Det er ligeledes et krav at kunne udarbejde et certifikatet hvis kommunen ikke allerede har påstartet sag mod det ulovlige byggeri.


Med ovenstående certifikat som arkitekt eller ingeniør får viseret hos arkitekt kollegiet, kan der hos notar udarbejdes skøde hvori deklareres at boligen / ejendommen er opført / er udvidet og nu har den pågældende beskrivelse. Dette skøde, udarbejdet af notar med den nye beskrivelse af ejendommen, skal efterfølgende registreres hos spansk Ejendomsregister som skal rette boligens beskrivelse til den der fremgår i Certifikatet. Denne procedure har omkostninger men har den fordel, at når byggeriet er korrekt registreret og den fulde størrelse af boligen fremgår i spansk Ejendomsregister, så vil boligens værdi stige hvilket specielt er interessant hvis man overvejer at sælge.


Specielt i landområder eller boliger af ældre dato kan beskrivelsen i spansk Ejendomsregister præsentere differencer i forhold til de reelle mål af ejendommen eller matriklen da man i de seneste år benytter elektroniske målingsteknikker som er langt mere præcise end de metoder man benyttede år tilbage. I visse situationer kan det blive nødvendigt også at inddrage landmåler for at udarbejde certifikatet.


Er der større difference mellem beskrivelsen i spansk Ejendomsregister og den reelle størrelse af matriklen / ejendommen skal man sørge for at få rettet denne beskrivelse i spansk Ejendomsregister. Er der mindre differencer, hvilket ofte er tilfældet, vil det normalt ikke have betydning eller give problemer ved eventuel overdragelse af ejendommen. Hvis differencen i kvadratmeter er mindre end 10% vil det normalt ikke give problemer med myndighederne.


Dog er det vigtigt når man overvejer at købe ejendom, at man kontrollerer at den bolig man ser rent fysisk, svarer til beskrivelsen i spansk ejendomsregister, ikke kun hvad antal kvadratmeter angår men også beskrivelse af intern distribution af boligen (antal værelser, etager m.m.). Ifald der er differencer, skal sælger påtage denne omkostning og få korrigeret beskrivelsen af ejendommen så den svarer til den reelle beskrivelse.


Denne artikel er skrevet i samarbejde med arkitekt María del Carmen Pérez Castellanos.

1 visning

Avenida Arias Maldonado, 2
Edificio El Molino, Oficina 5

29601 Marbella, Málaga

T: 952 47 22 48

Copyright © 2019

sk printbroker S.L.U.

All rights reserved.

  • facebook